取引が消費税法上「課税」か「非課税」かの判断で最も迷いやすいのが土地と建物の不動産取引です。結論から言うと、土地の譲渡・貸付けは原則「非課税」（土地は消費されない資産のため）、一方で仲介手数料・造成費・建物・整備された駐車場などは「課税」です。まず下の早見表で全体像を掴んでください。
土地取引の消費税 課税・非課税 早見表
| 取引 | 消費税 | ポイント |
|---|---|---|
| 土地の譲渡（売買） | 非課税 | 借地権など「土地の上に存する権利」の譲渡も非課税 |
| 土地の貸付け（1ヶ月以上） | 非課税 | 更地・青空駐車場のままの貸付は非課税 |
| 土地の貸付け（1ヶ月未満の短期） | 課税 | 貸付期間で判定 |
| 施設利用に伴う土地（整備した駐車場・野球場・テニスコート等） | 課税 | フェンス・アスファルト等の整備ありは課税／青空駐車場は非課税 |
| 建物の譲渡・貸付け | 課税 | ただし居住用住宅の家賃は非課税 |
| 土地・建物の売買/貸借の仲介手数料 | 課税 | 役務の提供のため |
| 土地の造成費・整地費 | 課税 | 役務の提供のため |
なぜ土地は非課税なのか
消費税は「モノやサービスの消費」に課される税です。土地は使っても減らない（消費されない）資産であり、資本の移転に近い性格のため、政策的に非課税取引と定められています（消費税法別表第一）。借地権など「土地の上に存する権利」の譲渡・貸付けも同じ理由で非課税です。
土地取引でも「課税」になるもの
仲介手数料・造成費は課税：土地そのものの譲渡・貸付けは非課税でも、不動産会社に払う仲介手数料や、整地・造成にかかる費用は「役務（サービス）の提供」なので課税されます。土地の売買代金は非課税、仲介手数料は課税、と分けて経理する点に注意してください。
建物は課税：土地付き建物を売買する場合、土地部分は非課税・建物部分は課税です。契約書で土地と建物の価格を区分し、建物部分にのみ消費税を計上します（居住用住宅の家賃は非課税）。
土地の貸付けが「課税」になる例外
土地の貸付けは原則非課税ですが、次の場合は課税取引になります。
- 貸付期間が1ヶ月未満の短期貸付け
- 建物・駐車場・野球場・テニスコートなど「施設の利用」に伴う土地の使用
- 整備された駐車場（アスファルト舗装・区画・フェンス等の設備がある）。更地のまま貸す「青空駐車場」は非課税ですが、整備すると課税になります
また、事務所などの家賃を「土地部分」と「建物部分」に区分して契約しても、建物の貸付けとして全体が課税となり、土地部分だけを非課税にすることはできません。
まとめ
土地の譲渡・貸付けは非課税、仲介手数料・造成費・建物・整備駐車場・短期貸付は課税、が基本です。判断に迷う取引は、契約内容（期間・施設の有無・区分）で結論が変わるため、経理処理の前に税理士に確認することをおすすめします。
本記事は公認会計士・税理士 筧智家至が監修しています。
